2021-06-04 第204回国会 参議院 本会議 第28号
特別注視区域内の土地、建物の売買等契約について、契約当事者は内閣総理大臣に氏名、住所、売買物件の所在地、面積、利用目的などの情報をあらかじめ届け出ることを義務付けています。届出を怠っただけで、懲役六か月以下又は百万円以下の罰金という刑事罰まで科しています。 我が国の土地、建物の売買は自由取引が原則であり、土地、建物を取得した場合の登記も、法的には義務付けられていません。
特別注視区域内の土地、建物の売買等契約について、契約当事者は内閣総理大臣に氏名、住所、売買物件の所在地、面積、利用目的などの情報をあらかじめ届け出ることを義務付けています。届出を怠っただけで、懲役六か月以下又は百万円以下の罰金という刑事罰まで科しています。 我が国の土地、建物の売買は自由取引が原則であり、土地、建物を取得した場合の登記も、法的には義務付けられていません。
この国有地の処分に当たっては、明らかになっておりました地下埋設物の存在を事前に説明した上で、売買契約書にも、地下埋設物調査に関する報告書に記載の内容の地下埋設物が存在していることを了承した上、売買物件を買い受けるものとするとの条項が盛り込まれており、国と豊中市双方合意の上で売買契約を締結したところでございます。
その上で、売買契約書の条文の中に、地下埋設物調査に関する報告書というのを書いて、地下埋設物調査に関する報告書に記載の内容の地下埋設物が存在していることを了承した上で売買物件を買い受けるものとするという条項が盛り込まれてございます。
ただ、全体の趣旨が地下埋設物の存在について知らないで契約をしたかのようなことであれば、それは先ほどから御答弁申し上げているとおり、契約書の中に地下埋設物調査に関する報告書に記載の内容の埋設物が存在していることを了承した上で売買物件を買い受けるものとするという条項が入っている契約を両者で結んでいるということでございますので、この記事については私どもはよくわかりません。
先ほども御答弁申しましたが、この国有地の処分に当たっては、財務局職員から豊中市に対して当時明らかになっていた地下埋設物の情報を事前に説明しておりますし、先ほど申しましたように、売買契約書というのは、当然、豊中市と財務局の間で両方で契約を結ぶわけですので、その売買契約書の中に、地下埋設物調査に関する報告書に記載の内容の地下埋設物が存在していることを了承した上で売買物件を買い受けるものとするという条項が
国有財産売買契約書の三十一条の特約条項の件でございますが、乙は、土地履歴調査報告書、地下構造物調査業務報告書、土壌汚染報告書等ですね、に記載の地下埋設物の存在及び土壌汚染の存在等を了承した上、売買物件を買い受けるものとするというのが一項でございます。
契約上は、国が買戻し権を行使したときは、国の指定した期日までに売買物件を原状に回復して返還しなければならない、ただし、国が売買物件を原状に回復させることが適当でないと認めたときは、現状のまま返還するということができるというのが契約条項でございます。
豊中市の売買契約書六条、乙は、売買物件の引渡しと同時に、甲が引き渡す地下埋設物調査に関する報告書記載の内容の地下埋設物が存在していることを了承した上、売買物件を買い受けるものとし、新たな埋設物等が発見されたとしても、七条の規定にかかわらず、甲はその責を負わないとございます。
森友学園は、売買物件について平成二十九年三月三十一日までに必要な工事を完了し、指定用途に供さなければいけない。 先ほど財務省さんは、ごみを撤去するのは必要な工事だとおっしゃいましたので、それは認められましたので、ごみの撤去をしていないと必要な工事を完了したことにはなりません。そうおっしゃいました。
今委員がおっしゃいました二十三条でございますが、「乙は、売買物件について平成二十九年三月三十一日（以下「指定期日」という。）までに必要な工事を完了し、指定用途に供さなければならない。」というのが委員御指摘の二十三条。 もう一点の御指摘、二十九条の二項、「甲は、」「に定める用途指定の履行状況を確認するため、甲が必要と認めるときは実地調査又は実地監査を行うことができる。」
それで、十四条で、今局長が一点だけ言いましたけれども、乙は両町相互に連帯して売買物件を売買申込書に添付した事業計画及び利用計画に定める用途、以下指定用途という、に自ら供さなければならない。そして、十五条で指定期間、十年間この物件は売っちゃ駄目ですよということを書いているんですね。要するに十年間、これ、この用途以外のことに使っちゃいかぬ、指定用途に書いている。
これは、売買物件を売買申込書に添付した事業計画及び利用計画に定める用途、こういうものに供さなければいけないというものの中で、それがしっかり履行されているかどうかということを前提に所有権を移転する、こういうふうにされておるわけでございます。
○政府参考人（渡邉芳樹君） 先ほど申し上げました契約の十四条で、売買物件を利活用計画に定める用途に自ら供さなければならないと定められております。
買い主が売買物件を担保に借り入れた資金を売り主に支払う、そして売り主が受け取った代金で既存の抵当権の債務を弁済する場合、買い主と金融機関の融資取引、そして売買取引、そして売り主の金融機関への弁済、こういう三つの取引が組み合わさっているのが普通だと思います。
ただ、土地資産といい、それからはじき出される推定価格といい、市場に出る売買物件というのはごくわずかな件数であります。例えば日本では年間大体二百万件余りでございますが、恐らく土地の筆数は二億筆ぐらいあると思います。そういうことですから、年間大体一％ぐらいが市場に出されると、まさにその限界価格であろうかと思います。
○薮仲委員 それは大変好ましいことでありまして、どうか、売買物件それから賃貸物件が我々の使いやすい身近なところの情報収集源から収集できるようにますますネットワークを拡充していただきたいと思うのでございます。 建物は終わりまして、今度は土地の問題でございますけれども、今情報で一番不足しているのは何かというと、私は土地だと思うのですよ。これほどわからないものはない。
昭和五十八年三月三十一日の大蔵大臣の通達は「当面の国有地の管理処分について」ということですけれども、一般競争入札の実施に当たっての条件として「落札者は、国有財産売買契約締結の日から五年間、国の承認を得ないで売買物件の所有権を第三者に移転してはならない。」こういうように通達が出ておるわけでございます。国有財産でもこういうような管理処分のやり方を厳しく規定しておるわけですね。
ところが、売買物件ははっきりと、末尾に書いてあるように、延びも含めて一万二千七十六坪と書いている。うそを書いている。ところが、ここでうそを書いたから、またけつへ行ってうそを書かなきゃならなかった。
二つ、相手方——いわゆる和歌山市は毎年三月三十一日までに登記簿抄本その他の資料を添付し、売買物件の利用状況等を国に報告しなければならないとなっているんです。当該土地の売買の概要について以上の内容を私は確認するが、間違いあるかどうかお答え願いたい。
「売買物件について隠れた瑕疵があったとき」云々と「但し、日照権の諸問題は除く」と。だから、この「隠れた瑕疵」の一つに日照権問題を含めて、日照権はとうとう「隠れた瑕疵」にされちゃったんだな、それで即決和解ということになる。 しかも、これを鎌倉でやっているわけだ、鎌倉簡易裁判所で。
かえって、同契約書第七条において、国は本件土地の所有権の移転する時点に売買物件の引き渡しをなすこと、つまり同地の占有を移転することを約束している。これは何たる無責任、何たる国会軽視か。法治主義の原則や行政の原理を大蔵省みずからじゅうりんしたものと考えるわけであります。
中古物件の売買物件はこれから一五％も増加して、その取引額は二兆五千億円という膨大な市場に成長しつつある、これが昭和六十年になると十二兆円の市場に拡大する、だからいまのうちにこの分野に進出をしなければならないんだ、こういうふうに言っているわけでありまして、これは大企業でなければ現実問題としてとてもできないわけですね。
また第三者が売買物件をめぐって権利を主張した場合は、買い主は、売り主に代金の一部または全部の支払いを拒絶できる民法五百七十六条もあるのだからという強行規定を列挙いたしまして、措置請求の論拠にしているわけです。これを放置できますか。
七つ目に、売り主たる国が民法に規定する担保の責任を負わない旨の特約をした場合でも、政府は昭和三十一年五月、いわゆる国管法（昭和二十七年四月二十八日法律第百十号）第四条に基づいて、本件売買物件の一部である檜丸尾及び土丸尾、なかざす地域に対し、植林及び耕作の権原を「自ラ第三者ノ為メニ設定シ」たのであるから、たとえその後、この権利が消滅したと主張しても、その第三者によって、いまなお現実に、その土地が使用、
○政府委員（小幡琢也君） 横浜市金沢区六浦町の日本山林開発株式会社に対する売り払いの件につきましては、契約書に指定用途というのがありまして、乙ですね、相手方は、その売買物件を売り払い申請書に記載された利用計画のとおりの用途に供さなければならない。